É preciso ficar atento aos ganhos com a valorização imobiliária obtida numa transação e lembrar que a Receita Federal irá fazer o cruzamento de dados entre as partes envolvidas
Neste momento em que muitas pessoas estão debruçadas sobre os documentos e realizando o preenchimento do Imposto de Renda da Pessoa Física 2021, cabe alertar para a forma correta de declarar a compra ou venda de bens imóveis. Além de declarar a compra ou a venda, o contribuinte precisa estar atento a ganhos com a valorização. Caso tenha obtido ganhos de capital poderá ter de pagar 15% de imposto sobre a diferença.
A ficha “Bens e Direitos” deve ser preenchida com a relação do patrimônio. O contribuinte precisa acessar o Programa de Apuração de Ganhos de Capital da Receita Federal.
Na plataforma, o vendedor precisará declarar a forma de pagamento e o custo real do imóvel acertado entre as partes, além de detalhar as informações técnicas da propriedade e dados sobre o comprador. Com base nessas informações, o Fisco cruzará os dados para detectar eventuais erros ou inconsistências.
Veja a seguir o passo a passo para quem comprou imóvel:
- Primeiro de tudo o contribuinte que adquiriu um imóvel no ano passado deverá abrir um item na ficha “Bens e Direitos”, onde informará o código correspondente a cada tipo de imóvel, 11 para apartamento, 12 para casa, 13 para terreno, 14 para imóvel rural e 15 para sala ou conjunto.
- Depois, no campo “Situação em 31/12/2019”, informará valor zero e, no campo “Situação em 31/12/2020”, informará apenas o valor definitivamente desembolsado no ano passado.
- Na sequência, no campo “Discriminação”, o contribuinte deve detalhar informações do vendedor do imóvel, como nome, CPF, Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas (CNPJ) e informar se a compra foi à vista ou financiada. Também é necessário informar data de compra, número de matrícula e cartório, área e números de inscrição municipal (para imóvel urbano) ou número do imóvel na Receita Federal (para imóvel rural).
O financiamento de imóveis deve ser informado apenas na ficha “Bens e direitos”, de maneira semelhante à do financiamento de veículos. A cada declaração, o comprador informará a soma dos valores pagos no ano anterior, até concluir as prestações. A partir daí, o valor total pago, que inclui os custos do financiamento, deverá ser repetido todos os anos, enquanto o contribuinte for o proprietário.
Para o caso dos financiamentos imobiliários, a ficha “Dívidas e Ônus Reais” deve ser ignorada. Ela destina-se somente a dívidas sem nenhum bem como garantia, como empréstimos bancários ou empréstimos entre pessoas físicas. Como o imóvel pode ser tomado de volta pelo banco no caso de inadimplência, essa operação não se enquadra nessa ficha.
Veja quando se trata de venda de imóvel em 2020:
- Quem vendeu um imóvel em 2020 precisa atualizar “Bens e Direitos”. O valor deve estar zerado no campo “Situação em 31/12/2020” e igual ao montante da declaração anterior no campo “Situação em 31/12/2019”.
- A venda deve ser detalhada no campo “Discriminação”, incluindo o nome e o número do Cadastro de Pessoas Físicas (CPF) do comprador, o valor e a data da operação.
- Quem vende imóveis precisa apurar se houve ganho de capital (renda obtida com a valorização de um ativo) com a operação. Caso tenha lucrado com a venda, o contribuinte será tributado em 15% do lucro.
- A apuração do ganho de capital deve ser feita no mês seguinte à venda do imóvel, por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital 2020 (GCAP2020), disponível na página da Receita Federal na internet. O Imposto de Renda deverá ser recolhido até o último dia útil do mês posterior à venda, por meio de Documento de Arrecadação de Receitas Federais (Darf) emitido pelo GCAP.
- Ao preencher a declaração do Imposto de Renda, o contribuinte deve importar os dados do GCAP2020 para o programa gerador da declaração da Receita Federal. O próprio sistema preencherá automaticamente os dados e classificará uma parte do ganho de capital como rendimento isento e outra como rendimentos sujeitos à tributação exclusiva.
Isenção
A legislação tributária estabelece três circunstâncias para a isenção total de Imposto de Renda sobre ganhos de capital com a venda de imóveis. A primeira é a venda do único imóvel por até R$ 440 mil, independentemente do tipo de bem.
Caso o imóvel esteja em regime de condomínio com outros proprietários, a venda da parte do contribuinte não pode ser superior a R$ 440 mil.
Essa isenção só é válida caso o contribuinte não tenha vendido outro imóvel nos últimos cinco anos, tributada ou não. O ganho de capital nessas operações deve ser informado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 06.
O segundo tipo de isenção diz respeito a imóveis comprados até 1969. O terceiro é representado pela venda de imóveis residenciais no Brasil, desde que o dinheiro da operação tenha sido usado para comprar outros imóveis residenciais no Brasil em até 180 após a assinatura do contrato.
Se o contribuinte usar apenas parte do valor para comprar o novo imóvel residencial, o ganho de capital correspondente à diferença será tributado proporcionalmente. O lucro da venda deverá ser declarado na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”, com o código 07.
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